Reguleringsplan - rett til å fremme forslag

En reguleringsplan kan utformes enten som områderegulering eller som detaljregulering. Forskjellen på de 2 plantypene ligger i detaljeringsnivået, og at det etter Plan- og bygningsloven kun er kommunen som kan lage områderegulering. Det er likevel et unntak, da det kan avtales med kommunen at også andre kan fremme områderegulering.  Imidlertid er det slik at  Alle har rett til å fremme forslag om detaljregulering, men etter Plan – og bygningsloven må forslaget må være utarbeidet av fagkyndige. En fagkyndig vil være en arealplanlegger, arkitekt, ingeniør eller andre med dokumenterbar plankompetanse. Detaljregulering er et arealplankart med juridisk bindene bestemmelser som fastlegger bruk og vern i bestemte områder. Det er i tillegg krav om at plandokumentene skal bestå av en beskrivelse og en risiko – og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse).  Dersom planens omfang og påvirkning for samfunnet rundt er store, vil det som regel også være krav om planprogram og konsekvensutredning. Planen gir grunnlag for å avklare hvilke byggetiltak, for eksempel boliger, skoler, idrettsanlegg, forretningsbygg og lignende som kan gjennomføres i planområdet. Utforming av plandokumentene er regelstyrt og det er derfor utarbeidet forskrifter og veiledere som må følges. 

Private, eiendomsselskaper, entreprenører, organisasjoner og andre myndigheter

• Detaljregulering skal følge opp hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel. Den utarbeides eventuelt også etter krav i en vedtatt områderegulering
• Forslagsstiller skal legge til rette for medvirkning fra de som vil bli berørt av planen, for eksempel er barn og unge nevnt særskilt i Plan –og bygningsloven
• Risiko- og sårbarhetsanalyse skal utarbeides for alle planer som gjelder utbygging 
• For enkelte planer vil det være krav om konsekvensutredning. Det må i så fall utarbeides et eget planprogram (utredningsprogram) etter forskrift om Konsekvensutredninger som skal sendes på høring og fastsettes av kommunen før planforslaget utarbeides

For private planforslag som gjelder Utbygging må disse være satt i gang senest fem år etter at planen er vedtatt. Denne fristen kan etter søknad forlenges med to år om gangen. Utløpet av 5-års fristen innebærer imidlertid ikke at planen oppheves automatisk, men at det ikke kan gis byggetillatelse uten at det først fattes nytt planvedtak.
  

Kommunen kan kreve gebyr for private planforslag, og dette er innført i Sør-Varanger. 

Lovkommentar til plandelen i plan- og bygningslov
Barn og unge og planlegging etter plan- og bygningsloven

Det er krav til medvirkning og samarbeid og tiltakshaver må varsle andre berørte offentlige organer og andre interesserte når planarbeidet settes i gang. Det samme gjelder registrerte grunneiere og festere og så vidt mulig andre grunneiere i planområdet. Plan – og bygningsloven oppstiller krav til hvordan medvirkning og varsel skal foregå.

Plan- og bygningsloven
Forskrift om konsekvensutredninger
Kart- og planforskriften
Forskrift om behandling av private forslag til detaljregulering etter pbl

Du må ta opp planspørsmålet i et møte med kommunen før du kan sette i gang planarbeidet. (oppstartsmøte). I dette møte vil det som regel bli avklart rammer og mål for planleggingen, herunder også spørsmål om planprogram og konsekvensutredning. Som forslagsstiller skal du kunngjøre oppstart av planarbeidet i minst en avis som er alminnelig lest på stedet og gjennom elektroniske medier. Når planutkastet er utarbeidet i samsvar med kommunens krav, oversender du det til kommunen som starter saksbehandlingen. 

Plan – og bygningsloven oppstiller krav til hvordan kommunens saksbehandling skal foregå, herunder også tidsfrister. 

Plan – og bygningsloven oppstiller krav tidsfrister. 

Hvis planen blir avvist selv om den er i tråd med kommuneplanen, kan du kreve å få den lagt frem for kommunestyret. Kommunestyrets vedtak er endelig. 

For private tiltakshavere er det to ting som er særdeles viktige. Det ene er å bruke fagkyndig kompetanse, og det andre er oppstartsmøte med kommunen. Videre er det viktig å huske på at selv om en plan blir vedtatt,  må  det søkes byggetillatelse før eventuelle byggetiltak kan gjennomføres.